Im vorherigen Beitrag habe ich über Immobilien mit einem ausführlichen Blick auf Europa berichtet. Dieses Mal schaue ich über den großen Teich und werfe einen Blick auf den Wohnungsmarkt in den USA! Da ich eine ganze Reihe von Modellen zum Thema Wohnen habe, die nicht alle in einen Beitrag passen, wollte ich ein großes Dokument mit all meinen Modellen mit Ihnen teilen. Hier sind sie also. Fühlen Sie sich frei, alles zu verwenden, was für Sie von Interesse ist.
Aufgrund des begrenzten Formats werden in diesem Artikel nur ausgewählte Charts kommentiert. Aber keine Sorge - hier finden Sie einen Anhang mit allen meinen bisherigen Diagrammen und Modellen zum Thema Wohnen.
Die Vereinigten Staaten
Wie die nachstehende Abbildung deutlich zeigt, besteht eine erhebliche Diskrepanz zwischen Angebot (oder besser gesagt Volumen) und dem Preis von Immobilien. Angesichts des bisweilen illiquiden Charakters des Immobilienmarktes sind solche Divergenzen nicht ungewöhnlich, aber historisch gesehen zieht der Preis kurzfristig nach - entweder nach oben oder nach unten. Die fehlende Konvergenz ist hauptsächlich darauf zurückzuführen, dass die Eigentümer ihren Kauf mit Festhypotheken finanziert haben. Da es sich um Festhypotheken handelt, werden die Höhe des Schuldendienstes nicht von den raschen Zinserhöhungen beeinflusst, die wir im Jahr 2022 erlebt haben.
Was einen raschen Preisverfall auslösen könnte, ist, wenn der Arbeitsmarkt Schwäche zeigt und Menschen entlassen werden. In einem solchen Szenario, von dem wir für 2023 überzeugt bleiben, könnten die Menschen - vor allem diejenigen, die ihre Verschuldung ausgereizt haben - zum Verkauf oder zur Zwangsversteigerung gezwungen sein.
Nach unseren Modellen ist ein Rückgang des landesweiten BIZ-Wohnungspreisindex um 15-20% wahrscheinlich. Angesichts der Tatsache, dass der Wohnungsbau 15-18% des BIP ausmacht (NAHB), ist er nach wie vor der wichtigste Motor der US-Wirtschaft. Auf der Grundlage der Verschuldung und der Ersparnisse der privaten Haushalte, der Kreditvergabegesetze und Kreditvorschriften der CFPB und anderer Parameter gehen wir nicht von einem so schädlichen Schock für den Immobilienmarkt aus, wie er in der Finanzkrise von 2008 zu beobachten war. Das bedeutet jedoch nicht, dass wir keine Korrektur oder eine Trendwende vorhersagen.
Wir sehen einen raschen Anstieg des Angebots im Verhältnis zur Anzahl der verkauften Häuser als Folge der unterdrückten Nachfrage aufgrund der steigenden Zinsen und Hypothekenzinsen (Kapitalkosten). Da der durchschnittliche Beleihungsauslauf bei Wohnungsbaudarlehen in der Spitze im Jahr 2020 bei 84,5% lag, könnte ein Szenario eintreten, bei dem die Verbindlichkeiten der Menschen ihr Eigenkapital übersteigen und sie technisch insolvent werden, sobald der Preis - fast unvermeidlich - sinkt.
Covid-19 hatte definitiv Auswirkungen auf das Leben der Menschen. Die Pandemie bot den Menschen auch die Gelegenheit, das Leben, das sie führen wollten, zu überdenken. Viele kamen zu dem Schluss, dass sie weniger arbeiten wollten und das am liebsten aus der Ferne. Während die Verstädterung im letzten Jahrhundert den Taktstock schwang, deuten die aktuellen Daten darauf hin, dass diese Bewegung an Schwung verloren hat - wenn nicht sogar sich umkehrt.
Jetzt erleben wir, wenn man so will, eine Suburbanisierung. Als die Fledermausgrippe bekämpft wurde, traten sich die Menschen gegenseitig auf die Füße, trieben die Preise in die Höhe und setzten alles daran, die Schlüssel für ihr Traumhaus oder ihre Traumwohnung zu ergattern. Jetzt aber sinken die Preise, und die sonnige Westküste scheint dabei die Vorreiterrolle zu spielen. Die Preisänderungen in Kalifornien sehen bereits wie 2008 aus. Wird die Ostküste diesem Beispiel folgen?
Was bedeutet das nun für uns?
Offensichtlich sind die Immobilienmärkte der einzelnen Länder unterschiedlich empfindlich gegenüber einer restriktiven Geldpolitik. Die vorherrschende Hypothekenstruktur in einem bestimmten Land ist am aussagekräftigsten für seine wirtschaftlichen Aussichten. Da das erste Mittel zur Bekämpfung der steigenden Lebenshaltungskosten die Erhöhung der Kapitalkosten (d. h. steigende Zinssätze) ist, fressen die Schuldendienstkosten das verfügbare Einkommen der Menschen auf. Daher sind die Auswirkungen steigender Zinssätze eng mit dem Verhältnis zwischen variablen und festen Zinssätzen verknüpft - je näher bei eins, desto größer der Schaden für den Immobilienmarkt (unter sonst gleichen Bedingungen).
Nur wenige Dinge sind so einfach, dass sie sich auf eine einfache Gleichung zurückführen lassen. Der Immobilienmarkt kann das definitiv nicht. Zwar spielt der Zinssatz für ARMs durchaus eine Rolle, doch hängt die Bedeutung davon ab, wie hoch die Verschuldung der einzelnen Haushalte ist. Nur wenn man diese beiden Variablen einander gegenüberstellt, erhält man einen nützlichen Einblick in den Zustand der Immobilienmärkte.
Auch der Arbeits- und der Immobilienmarkt sind miteinander verknüpft, was der Geschichte eine weitere Ebene hinzufügt. Die Unterscheidung zwischen Korrelation und Kausalität ist leicht zu übersehen, und ich behaupte nicht, dass der Arbeitsmarkt ein Derivat der Immobilienpreise ist.
Da die Unternehmen derzeit ihr "leicht verdientes Geld" abziehen, werden sie allmählich Mitarbeiter entlassen - insbesondere diejenigen, die in einem unglaublichen Tempo eingestellt wurden. Eine Abschwächung des Arbeitsmarktes ist der Katalysator, der die Menschen aus ihren Häusern vertreiben und damit die Spirale auf dem Immobilienmarkt ausgleichen könnte. Auch wenn dies gegen eines der beiden Mandate der Fed verstoßen würde, glaube ich, dass Powell und Co. mit einem solchen Ergebnis einigermaßen zufrieden wären. Ich denke, der Zweck heiligt die Mittel und wie ich bereits gesagt habe, besteht die effizienteste Reform des Arbeitsangebots im gegenwärtigen Umfeld darin, den Zusammenbruch des Immobilien- und des Aktienmarktes zuzulassen.
Der Wohnungsmarkt wird zusammenbrechen, das ist bereits der Fall. Die Frage ist, ob in den USA ein landesweiter Rückgang von 15-20% pessimistisch genug ist.
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